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商业地产盈利模式探索:互联网思维+个性消费体验

发布时间:2018/05/04

  “商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式。”商业地产全程服务商RET睿意德高级董事王玉珂在接受记者采访时表示,目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段。

  中国新城市开发等房地产公司的招股情况不理想,显然和内地商业地产商普遍没有找到成熟的盈利模式有关。

  通过移动互联网聚焦目标客群

  住宅市场频频遭遇政策调控以来,商业地产一直被视为避风港。转型商业地产也成为近几年来行业中最热门的话题。作为地产一哥,万科无疑是最具有危机感的企业。

  2013年以来,北京万科在万科商用的新业务层面不断探索,从 “盖有人住的好房子”转型到“盖有人用的好房子”,业务也已拓展至购物中心、社区商业、写字楼、酒店、养老服务等城市综合配套服务领域。

  今年以来,万科则先后联手百度、雅诗阁、途家网,对商用物业进行新的尝试。

  在接受记者采访时,万科集团副总裁毛大庆表示,与雅诗阁合作意味着万科在北京真正开始了服务公寓的业务,据其介绍,双方在苏州、无锡、北京大兴和顺义的4个项目共涉及700套公寓。

  此外,万科位于北戴河的某项目将首次尝试互联网思维模式,通过途家网为项目业主提供后期的增值服务。

  借助互联网是目前被众多房企广泛运用的新利器,以万达为例,正是利用“大数据”的电子商务模式对其线下资源进行整合,利用这些项目资源,建立会员体系,通过现代移动终端的先进技术,掌握每一个项目中,大量会员消费的次数、额度、喜好等,然后根据大数据做出分析,有针对性地进行下一阶段的招商和调整商家布局。

  强调个性化的消费体验

  当越来越多的企业涌入商业地产的开发大潮中,如何避免同质化、实现独特的竞争力无疑是突围的关键。

  有统计数据显示,去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有9个在中国,全球在建购物中心面积超过一半也来自中国。

  华远地产董事长任志强此前在接受记者采访时表示,在华远的发展战略中,商业板块不可或缺,而商业战略和综合体运营将成为华远新的发力点。

  作为主战场的北京,华远商业版图已初现雏形。其中,位于通州的华远·好天地定位为区域型商业,华远·华中心着眼于城市和区域商业综合体,门头沟地块规划的华远·华中心(北京)则定位于顶级商业综合体。

  外资老牌商业运营商凯德也在不断调整其在国内的产品分布。凯德商用去年7月份收购的位于北京南三环的大峡谷购物中心项目后,通过升级餐饮及儿童业态,出租率已由收购时的92.7%提升至目前的99.8%,租户数量也从原来的163个增加到190多个。

  凯德去年收购改造的另一处商业项目凯德晶品购物中心,则主打高端消费。

  记者近日实地走访北京多个商圈后发现,不同于核心商圈的业态布局,社区商业更注重贴近生活所需,针对某一类人群消费习惯设定的业态比例不断放大,带来的客流量不降反升。以位于海淀区清河板块的五彩城项目为例,该项目充分放大了儿童业态的配比,据了解,该项目的snoopy乐园开业当天就吸引了7万人的客流量。

  “每一个商业项目都会有2~3年的培育期,市场供应不断加大也考验产品差异化。”王玉珂对记者说,产品差异化基于对需求的研究,“通过对周边客群的需求分析、消费方式变化的分析等,找到目标客群和产品的契合点。”

  探索盈利能力再造

  除了定位差异化,大量自持面积对于资金沉淀的需求以及运营能力的考验,也让商业地产项目没有想象中美好。

  兰德咨询此前发布的一项调查数据显示,内地上市房企中持有商业地产的,持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%,高的达到7%;相对于持有性物业资产,租金收入仅占1.5%左右,经营利润则大都为负。

  “就拿万达来说,之前一直希望将商业地产单独上市,但核心的盈利点却很难被资本市场所认可。”一位不愿具名的商业地产分析人士对记者直言。

  公开资料显示,去年万达商业地产公司收入1456.2亿元,其中地产业务(公寓、商铺、写字楼)收入1262.5亿,租金收入仅85.6亿元,占总收入的5.87%。

  记者粗略统计了太古、新鸿基去年的租金收益,分别为96.73港亿和90.78亿港元,其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。

  “类似新鸿基、太古等港资地产商,其融资渠道的多元化使其可以拥有低成本融资,能够接受长时间的持有运营,而国内运营收益占企业整体收入超过5%的少之又少。”王玉珂说道。

  在王玉珂看来,如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题。“所有做得较好的商业地产基本都是租售相结合的模式,可售的产品很多,包括住宅开发、商铺、产权式酒店等,但最核心的是租售比例的把控。”


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